投資要點
上周（2023.5.13-2023.5.19，下同）：上周房地產板塊（SW）漲跌幅-4.0%，同期滬深300、萬得全A指數漲跌幅分別+0.2%，+0.7%，超額收益分別為-4.2%、-4.7%。29個中信行業板塊中房地產位列第28。
房地產基本面與高頻數據：
(相關資料圖)
（1）新房市場：上周38城新房成交面積358.3萬方，環比-7.6%，同比+11.1%；2023年5月1日至5月19日累計成交816.3萬方，同比+23.2%。今年截至5月19日累計成交6937.4萬方，同比+14.4%。
（2）二手房市場：上周17城二手房成交面積183.3萬方，環比-11.4%，同比+50.4%；2023年5月1日至5月19日累計成交453.9萬方，同比+60.7%。今年截至5月19日累計成交3433.4萬方，同比+66.8%。
（3）庫存及去化：14城新房累計庫存9423.2萬方，環比-0.2%，同比-1.0%；14城新房去化周期為14.7個月，環比變動+0.1個月，同比變動-1.5個月。一線、新一線、二線、三四線城市去化周期為11.6個月、9.0個月、15.5個月、39.6個月，環比分別變動-0.1個月、+0.0個月、+0.4個月、+0.8個月。
（4）土地市場：2023年5月15日-2023年5月21日百城供應土地數量為309宗，環比-25.9%，同比-51.0%；供應土地建筑面積為1654.1萬方，環比-38.5%，同比-51.7%；百城土地成交建筑面積2239.8萬方，環比-17.9%，同比-22.1%；成交樓面價872元/平，環比-53.6%、同比+2.3%；土地溢價率2.3%，環比-4.2pct，同比-0.4pct。
重點數據與政策：全國層面：統計局公布四月房地產數據：4月房價指數，新房、二手價格環比上漲城市分別為62個和36個，較上月分別減少2個和21個。1-4月全國房地產開發投資35514億元，同比下降6.2%。地方層面：杭州、南京放松限購。杭州新增3個街道放寬住房限購，余杭區的瓶窯鎮、中泰街道及蕭山寧圍街道，外地居民社保滿一個月即可購買1套住房，落戶杭州不用滿5年即可購買第2套。南京產業聚集區放松限購，南京戶口及符合條件的外地居民均可新增一套購房指標。
周觀點：上周新房與二手房環比數據下降，同比增幅持續縮窄，疫情積壓的住房需求在一季度充分釋放后二季度房地產市場有所降溫，預計6月由于2022年高基數原因同比數據將承壓。但近期高能級城市限購政策有所放松，我們認為全年銷售面積增速仍可轉正。推薦關注土儲充裕、布局聚焦核心城市、信用資質良好的房企，未來有望率先受益于市場復蘇和政策放松；同時建議關注物業和代建行業的投資機會。推薦標的：
1）開發商：保利發展、招商蛇口、濱江集團，建議關注華發股份、中國海外發展、越秀地產、保利置業集團；2）物業公司：華潤萬象生活、雅生活服務，建議關注保利物業、越秀服務；3）代建公司：綠城管理控股。
風險提示：房地產調控政策放寬不及預期；行業下行持續，銷售不及預期；行業信用風險持續蔓延,流動性惡化超預期；疫情反復、發展超預期。
