作為房地產業龍頭的萬科再融資加速。
5月29日晚，萬科A公告，公司董事會審議通過《關于提請股東大會給予董事會發行公司H股及/或A股股份之一般性授權的議案》，提請公司股東大會以特別決議方式批準授予公司董事會一般性授權，以授權董事會根據市場情況和公司需要，決定單獨或同時發行、配發及（或）處理不超過于本決議案獲公司股東大會通過時公司已發行境外上市外資股（H股）及/或境內上市內資股（A股）各自20%的新增股份。公告稱，公司已據此制定了向特定對象發行不超過11億股A股股份的方案，目前正在推進當中。
(資料圖)
萬科A再融資動作頻頻
從2022年到2023年，萬科A再融資動作頻頻，步步推進。
2022年12月1日，萬科大股東深鐵集團即提請股東大會給予董事會發行股份的授權。
2023年2月12日，萬科A披露2023年度非公開發行A股股票預案。根據預案，萬科擬向不超過35名特定對象開展定向增發，募集資金總額不超過150億元，發行數量將不超過11億股，占目前萬科總股本的9.46%。
2月20日，公司董事會收深鐵集團出具的《關于萬科企業股份有限公司2023年第一次臨時股東大會增加臨時提案的函》，深鐵集團提請將《關于公司向特定對象發行A股股票方案論證分析報告并授權董事會及/或其授權人士相關事項的議案》作為臨時提案，提交至2023年第一次臨時股東大會審議。3月8日，萬科A公告稱，公司非公開發行A股股票預案的議案得到了臨時股東大會通過。
5月21日，萬科A發布公告稱，150億元定增申請獲深交所受理，募資擬用于11個房地產項目等。公司于2023年5月19日收到深圳證券交易所出具的《關于受理萬科企業股份有限公司向特定對象發行股票申請文件的通知》。深交所對公司報送的向特定對象發行股票的申請文件進行了核對，認為申請文件齊備，決定予以受理。
萬科表示，本次向特定對象發行股票事項尚需通過深交所審核，并獲得中國證券監督管理委員會作出同意注冊的決定后方可實施。最終能否通過深交所審核，并獲得中國證監會同意注冊的決定及其時間尚存在不確定性。
根據萬科當日一同發布的2023年度向特定對象發行A股股票募集說明書（申報稿），本次向特定對象發行股票的發行對象為不超過35名，發行股票的數量為募集資金總額除以發行價格，且不超過11億股。募集資金總額不超過150億元人民幣，募集資金將用于11個房地產項目及補充流動資金。
萬科表示，通過本次發行募集資金，一方面為公司現有項目提供新的資金支持，有利于推動項目順利實施和按時交付；一方面擴充公司資本規模，為公司的長期穩定發展奠定堅實基礎。
在萬科2023年第一次臨時股東大會上，萬科高層解釋了股權融資相關問題。
萬科高層此前表示
股權融資不是因為缺錢
財報顯示，2023年第一季度，萬科A實現營業收入684.74億元，同比增長9.27%；凈利潤14.46億元，同比增長1.16%，扣非凈利潤6.46億元，同比減少40.92%。
另外，2023年第一季度，萬科A實現合同銷售面積625.7萬平方米，合同銷售金額1013.8億元，同比分別下降1.1%和4.8%。國家統計局數據顯示，一季度全國商品房銷售面積2.99億平方米，同比下降1.8%，較1-2月收窄1.8個百分點，延續收窄態勢；銷售金額3.05萬億元，同比增長4.1%。
“萬科本輪股權融資不是因為缺錢。”3月8日，萬科總裁祝九勝在萬科2023年第一次臨時股東大會明確回應說。他表示，2022年監管部門“三支箭”連發之后，六大行為主的十幾家金融機構與萬科簽署了8000多億的授信額度。在發行H股的過程中，萬科也感受到海外投資人對中國房地產市場的信心在恢復，萬科H股發行價格的折扣率僅6.1%，獲得7.5倍的名義覆蓋，有來自美國、歐洲等地的100多家投資人參與。
對于近期的股權融資，祝九勝表示非常理解股東的感受，做出決定前公司內部非常糾結。最終做出決定的重要的原因之一是，萬科希望能形成良好的資債結構。“如果把債權類的資金比作水，股權類的資金比作茶，茶和水的比例一定要合適。”同時，把握行業出現的結構性機會和政策利好窗口期也是萬科做出股權融資決定的重要原因。
祝九勝承諾，后續A股增發的實施落地，萬科會以慎重的態度在價格、時機上反復權衡，希望能讓股東滿意。“債性資金相當于化肥農藥，股權融資就像是金種子，我們會倍加珍惜，跟化肥農藥配合好，更努力把地種好。”
興業證券認為，萬科A融資優勢明顯，三條紅線持續保持綠檔。（1）三條紅線持續達標。截至2023年第一季度，公司扣除預收賬款資產負債率（公告口徑）為49.17%，凈負債率為45.5%，現金短債比為2.4，三道紅線持續達標。（2）財務管控穩健。公司經營性現金流連續14年為正，債務結構也明顯優化，長期負債占比進一步提高至81.5%。（3）融資優勢明顯。23年4月公司完成一筆20億元中票發行，利率3.11%。22年公司新增融資成本進一步下降至3.88%（21年存量為4.11%）。（4）“第三支箭”進展順利，3月10日，H股已完成配售募資約39.15億港元。A股擬定增不超過150億人民幣。
上海驚現首付10%新盤？
5月29日，一則傳聞在房地產圈瞬間刷屏，上海市青浦區出現了首付10%的新盤項目。確有此事嗎？
記者就此致電傳聞中的新盤項目安聯虹悅售樓處。售樓處銷售人員告訴記者，公司推出的活動叫做“今年買房，明年付款”。簡單說，就是客戶想買該項目的房子，只需要先付10%的首付，然后一年之內付清剩余的房屋款項即可。
“現在很多客戶是置換客，需要先把自己的房子賣掉然后再買房，但現在的市況下賣掉二手房可能需要比較長的一段時間，所以我們希望通過這樣的舉措，一方面可以提高樓盤的銷量，另一方面也給客戶一個比較長的時間周期，相當于給他們一個緩沖期。”銷售人員向記者強調稱，該舉措并未突破底線，因為客戶通過房屋按揭貸款，還是得按照首套房最低35%首付，二套房最低70%首付來執行，然后才能向金融機構申請貸款。“我們只是把這個時間周期拉長而已，并不是說客戶買房首付10%，銀行就可以貸款給客戶90%，不是這樣的。”
銷售人員向記者表示，該活動于5月20日開啟，預計會持續到6月中旬左右。“一共只有30個名額，每天分配一個名額給客戶，我們是以來訪登記誰先預約為準。現在已經用掉了12個名額，還有18個名額。”
公開資料顯示，安聯虹悅位于青浦華新板塊，主推建筑面積約88平方米、95平方米、99平方米的三房以及133平方米的四房，均價約45000元/平方米。安聯虹悅項目由安徽省交通控股集團有限公司旗下子公司安徽安聯高速公路有限公司打造。安徽安聯高速公路有限公司現已形成“高速公路、房地產業、多元投資”三大業務板塊，截至2021年底，安聯公司總資產近180億元。
上海中原地產市場分析師盧文曦表示，近期市場情緒不高，隨著交易量下滑，交易積極性再度受挫。雖然新房市場總體不錯，但是有些項目跑量的效果一般，開發商為了業績會提出一些花式營銷舉措，目的是盡快確立客戶。通常而言，簽訂合同后再發生變化的概率就不大了。當然，在花式營銷中也要注意規避風險，一些“踩紅線”的事情要杜絕，杜絕炒房空間。
易居研究院研究總監嚴躍進表示，當前低首付或零首付的操作，在部分一線城市也明顯增加，包括此前深圳出現的負首付等，都說明此類違規的金融操作有所抬頭。一些郊區的新盤項目銷售情況并不好，所以會有各類新的促銷動作。如果違規的信貸操作增加，客觀上也會干擾市場預期，造成市場有較大波動，引發秩序混亂，也容易產生新的風險問題。
（文章來源：上海證券報）
