(相關資料圖)
經過20多年的快速發展，中國住房市場可以說已經進入存量住房占主導的時代。根據國家統計局數據，待售商品房在2023年5月底已經達到了6.412億平方米。也就是說，按粗略計算，中國存量住房在4億套以上。如果一個家庭的人口為3口，那么以中國現有的住房存量，中國城市居民的居住條件基本上可以得到滿足。只不過，不同的城市和不同的家庭對住房條件的滿意度有些許的差異而已。
今年以來，中國房地產市場出現了調整，大量的二手房涌向市場，其實，這是很正常的市場行為。如果住房不再充當居民的投資工具，購買住房無利可圖，那么那些持有過多住房的居民就會把手中的住房賣出。任何一個住房市場一旦成熟，就是會以存量房而不是新房為主導。中國住房積累到了擁有這樣巨大的存量，肯定會從以新房為主導的市場轉向以存量房為主導的市場。面對這種轉變，政府能夠做的是保證市場交易秩序更為規范，住房交易更為便利，而不是過度關注房價水平的高低，或者是人為干預房價漲跌。在當前的市場環境下，如果政府對存量房市場過多干預將不利于二手房市場的健康發展，更不利于對整個住房市場資源的充分利用。
幾十年建造積累下來的存量住房，是社會的一筆資源，我們要充分利用。而要做到這一點，就對提升中國整個住房物業服務的管理水平，全面提升居民住房體驗及生活水平提出了更高的要求。物業服務是指物業管理企業為物業使用者提供的各種服務，包括保安、保潔、綠化、維修、收費、投訴處理等。物業服務水平是衡量物業管理企業綜合實力和競爭力的重要指標，也是影響物業使用者滿意度和忠誠度的關鍵因素。提高物業服務水平，不僅能夠增加物業管理企業的收入和利潤，也能夠提升物業使用者的幸福感和歸屬感。根據中國物業管理協會《關于提升物業服務水平推動物業管理行業高質量發展的意見》，提高住房物業管理水平應從提升服務理念、服務質量、服務創新這幾個方面入手。一般情況下，這三方面的概括算是基本全面了，但是就當前中國住房物業服務管理的實際情況來說，還要關注以下幾個方面。
首先，要通過法律及司法確保住房持有者的業主地位。這是當前中國住房物業服務管理水平提升的首要任務。只有這樣才能讓小區住房物業服務管理的委托權回到住房持有者手上（通過小區業主委員會），小區物業服務管理公司只承擔代理人職責。如此一來，小區任何物業服務管理的重大決定，只能夠通過多數表決的方式進行，保護絕大多數小區住房持有人的利益。
小區物業服務管理可以通過市場競爭的方式聘請合適的物業管理公司。但現實中，當前許多小區的物業管理公司都是由房地產開發商在住房交付之后自行設立的。房地產開發商設立的物業管理公司，往往會利用業主的分散、弱勢，及信息嚴重不對稱等，讓本質上應是住房服務管理的代理人變成了委托人。在這種情況下，物業服務管理公司為了讓其利潤最大化不僅沒有意愿提高物業服務管理水平，甚至可能會侵害小區業主的利益。所以，要提升中國住房物業服務管理水平，就得首先真正地讓小區住房的委托權回到業主手中。這是當前中國許多小區物業服務管理水平提升面臨的最大障礙，如何化解還需要政府在法律上下更多功夫。
其次，建立起物業服務管理專業經理人的有效市場，通過市場機制推動物業服務管理人提升專業度。這既有利于提升物業服務管理質量，如制定標準化的工作要求、落實質量主體責任，也有利于優化物業服務管理的成本，比如節約物業管理工作人員（因為市場會通過優勝劣汰機制淘汰專業水平不合格者）。
再次，在大數據時代，中國住房物業服務管理要充分利用大數據、云計算、生成式人工智能等新技術、新手段，提高物業管理效率和水平。而利用好智能化技術的核心，不僅是設置更多的監控設施（目前國內許多小區都是這樣），而是要利用數字化智能技術開發物業服務管理的新型產品和服務，以滿足多元化、個性化、差異化的小區物業服務需求。
總之，中國住房市場已經進入以存量住房為主導的階段，這個市場既要保證存量住房順暢的流通，保證二手房市場的活躍，也要全面提升住房物業服務管理水平，以全面地提升居民的住房體驗和生活幸福感。（作者是青島大學經濟學院教授）
