證券時報記者 張達
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今年，集中供地政策有所優化，此前試點的22城普遍發布2023年土地擬出讓清單，并采取“多次少量”模式供地，這些城市土地拍賣情況備受關注。
據統計，截至4月21日，22城中有18城完成了2023年首輪集中土拍，其中“觸頂”成交地塊占比達48%，合肥、成都、杭州、上海觸頂成交地塊占比均超六成。
業內人士指出，2023年以來，隨著經濟預期邊際好轉、房地產政策進一步顯效，核心城市土拍市場回溫，上海首輪土拍熱度創下2021年開啟集中土拍以來的熱度新高，雖然拿地房企仍以央國企為主，但是部分城市民企拿地積極性明顯提升。預計5月、6月份將迎來一批供地小高峰，二季度成交規模也將迎來周期性回升。
核心城市熱點地塊
競爭激烈
4月21日，上海完成了為期4天的2023年首輪集中土拍，掛牌的19宗地均成功出讓，成交總金額約520億元。
其中，最熱地塊是閔行區莘莊社區MHP0-0201單元16A-07A地塊，28家房企參拍，最終由中華企業以20.1億元競得，溢價率8.47%。另外，成交總價最高的是閔行區梅隴社區MHP0-0306單元5-3、6-3、5-5、6-5地塊，9家房企參拍，最終由中鐵建和萬科聯合體以75.49億元競得，溢價率8.98%。
本輪土拍有多達50家房企報名參拍，其中不乏民營企業。萬科、華潤、中海時隔3年重回土拍市場，且多宗地塊有10余家房企參與現場競價。除4宗地塊底價成交外，其余15宗地塊均進入一次性報價區間，觸頂成交地塊占比達到79%，整體溢價率高達7%。
克而瑞研究中心指出，受新房市場熱度回升、土地質量改善和部分地塊房地聯動價放松的多重影響，2023年上海首輪土拍熱度創下2021年開啟集中土拍以來的新高。
除了上海，北京、杭州、合肥、成都等核心城市熱點地塊也競爭激烈。其中，北京朱辛莊地塊吸引42家房企參拍報名，創北京地塊參拍企業數量紀錄；杭州一地塊共有60家房企參與搖號，創下近兩年單宗地塊報名房企數量新高；成都土拍有52家企業報名，青羊區內金沙35畝地塊有35家進入搖號抽簽環節。
據中指研究院統計，截至4月21日，18城中，“觸頂”成交地塊占比達48%，其中，合肥、成都、杭州、上海觸頂成交地塊占比均超過60%，蘇州、寧波、南京、長沙、青島核心區域土地也競拍至地價上限。
中指研究院指數事業部分析師孟新增指出，2023年以來，隨著經濟預期邊際好轉，房地產政策進一步顯效，核心城市土拍情緒回溫，但城市、板塊間分化現象仍較明顯，非核心區土地多底價成交。鄭州、長春、天津土地市場仍在調整通道，出讓地塊均以底價成交。
民營房企拿地積極性
明顯提升
從18城拿地企業來看，雖然仍以央國企為主，但是部分城市民企拿地金額占比提升，拿地積極性明顯提升。
上海本輪成交的19宗地中，有近八成地塊被央國企競得，占到土拍總金額的九成。其中，保利發展將寶山大場、閔行莘莊2宗地塊收入囊中，并且這2宗地均為進入一次性報價區間的地塊。招商、金地、象嶼表現也比較突出，均收獲2宗地。另外，萬科、中海、華潤時隔3年重回上海土地市場，補倉意愿強烈。
而上海此次由民企競得的地塊僅有3宗，總成交額42.7億元。其中，新天和、龍湖+建華建材聯合體分別競得的奉賢金匯、嘉定江橋地塊均是底價成交，安徽新華競得的金山亭林地塊是本場土拍中唯一一宗民企競得的進入一次性報價階段成交的地塊。
克而瑞研究中心指出，雖然近來面向房企的融資政策有所放松，但在行業資金偏緊的背景下，受益房企較為有限，大多數民營房企的資金壓力仍舊趨緊，進而影響了房企的競拍熱情，因此拿地主力依然是央國企。
不過，從參拍企業來看，同策研究院研究員黃鈺騁表示，上海此次民企參拍積極性顯著提升，除去年就已拿地的龍湖、祥源和大華外，華麗家族、碧桂園、九龍倉、美的等民企也紛紛參拍。
黃鈺騁認為，當前民企拿地積極性提升的現象僅限于上海等一線城市和熱點二線城市。同時，像碧桂園這類以往重點布局三四線城市的房企，也公開表示未來在一二線和三四線城市的布局是五五分，并在上海本輪土拍中參拍4宗地塊。由于一二線城市市場更穩定，且供應地塊較為優質，總體來看，房企投資范圍回歸一二線城市。
展望未來，克而瑞研究中心認為，在房企流動性偏緊，三四線城市庫存壓力尚未明顯緩解的當下，聚焦核心城市仍是上上之選。
