進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)三十年，穩(wěn)健的外資房企也開始負(fù)面纏身了。
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近日，仁恒置地被傳在蘇州和無錫啟動(dòng)裁員，兩個(gè)城市公司的營(yíng)銷策劃和營(yíng)銷總監(jiān)編制被全部取消，其中，蘇州公司所轄事業(yè)部（蘇州事業(yè)部、錫常事業(yè)部、通鹽事業(yè)部）取消營(yíng)銷總編制，只保留項(xiàng)目營(yíng)銷經(jīng)理和銷售人員，各個(gè)事業(yè)部總降為項(xiàng)目總，轄區(qū)內(nèi)項(xiàng)目總調(diào)整為工程經(jīng)理。
該傳言還稱，裁員事發(fā)突然且迅速。一周之內(nèi)，仁恒置地蘇州公司40余人的銷售、策劃管理人員僅剩10余人。
“（事實(shí)）基本上跟傳言所說的相差無幾，營(yíng)銷的確是裁掉了一批，6月30日基本都是最后工作日”，仁恒置地員工李明向時(shí)代財(cái)經(jīng)指出，傳言中存在出入的地方是仁恒置地有蘇州公司但沒有“蘇州事業(yè)部”的叫法。他補(bǔ)充道，不止蘇州和無錫發(fā)生裁員，“（公司）目前正在全面收縮，集團(tuán)也在優(yōu)化”。
另一名員工蔡華告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，上海公司和蘇州公司去年進(jìn)行了名義上的合并，今年上海公司對(duì)營(yíng)銷口進(jìn)行了一場(chǎng)規(guī)模不小的裁員。
仁恒置地雖然來自于新加坡，但中國(guó)是它最大的市場(chǎng)。在中國(guó)，仁恒置地的銷量和名氣雖然不及萬科、中海、龍湖等龍頭房企，但在長(zhǎng)三角一帶，尤其是上海、南京和蘇州等城市，它卻是品質(zhì)的代名詞之一。
然而，近幾年，仁恒置地也因質(zhì)量問題遭遇口碑滑坡危機(jī)，如今的裁員風(fēng)波更讓仁恒置地的真實(shí)處境蒙上了一層陰影，“之前基本上進(jìn)了仁恒置地就不想走，可以直接做到退休的這種（程度），但現(xiàn)在沒辦法了”，蔡華說道。
員工：收縮是全面性的
盡管裁員規(guī)模不小，蔡華卻一點(diǎn)都不意外。一是因?yàn)樯虾ｍ?xiàng)目本身不多了，二是他認(rèn)為去年上海公司和蘇州公司的合并已是征兆，“當(dāng)時(shí)沒有正式發(fā)文，只是象征性地合并了，大家的職位也沒有變動(dòng)，（兩家公司）基本上還是各司其職”。
上海是仁恒置地進(jìn)入中國(guó)的首站，在過去很長(zhǎng)時(shí)間，這里也是仁恒置地在中國(guó)最大的市場(chǎng)。時(shí)代財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)獲悉，由于重倉(cāng)上海，近十年里，上海市場(chǎng)對(duì)仁恒置地營(yíng)業(yè)收入的貢獻(xiàn)有6年在公司內(nèi)部排名第一、2年排名第二。最高峰時(shí)，上海市場(chǎng)確認(rèn)為收入的房地產(chǎn)銷售額在總銷售額中的占比高達(dá)55.3％。
根據(jù)仁恒置地官網(wǎng)公布的土儲(chǔ)列表（Landbank Table），截至2022年底，仁恒置地在上海沒有待開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目，而擁有的發(fā)展中物業(yè)項(xiàng)目一共7個(gè)，總建面合計(jì)66.14萬平方米。其中，5個(gè)項(xiàng)目的完成進(jìn)度介于57％至95％之間，另外兩個(gè)項(xiàng)目華發(fā)仁恒蘇河世紀(jì)、仁恒濱海度假村的完成進(jìn)度分別為13％和3％
仁恒濱海度假村進(jìn)入仁恒置地的土儲(chǔ)列表中至少17年，該項(xiàng)目在2021年進(jìn)入開發(fā)狀態(tài)，但建設(shè)進(jìn)度在這一年之后便沒有更新。
蔡華告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，上海公司營(yíng)銷端的裁員涉及后臺(tái)、銷售管理、銷售、投資部和策劃等多個(gè)崗位，“原來有幾百號(hào)人，現(xiàn)在只剩幾十號(hào)人了”。而員工李明透露，不止?fàn)I銷條線，工程和成采條線也裁了很多。
“上海優(yōu)化是肯定的，項(xiàng)目本身也不多了，蘇州（公司）營(yíng)銷條線調(diào)整這么多而且很快，我也是驚了一下”，令李明詫異的原因是，目前仁恒置地在蘇州有不少代建項(xiàng)目，有些是代銷，“算是項(xiàng)目最多的地方了，按道理說，營(yíng)銷條線是一線打仗的人，這波突然的調(diào)整我不太理解”。
仁恒置地的土儲(chǔ)列表顯示，截至2022年底，仁恒置地在蘇州擁有5個(gè)發(fā)展中物業(yè)項(xiàng)目，總建面合計(jì)95.92萬平方米，僅有倉(cāng)街商業(yè)廣場(chǎng)的完成進(jìn)度達(dá)到72％，其余介于16％至37％之間，另擁有1個(gè)待開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目，總建筑面積為5.23萬平方米。
按照發(fā)展中物業(yè)項(xiàng)目和待開發(fā)物業(yè)項(xiàng)目的總建面計(jì)算，仁恒置地在蘇州擁有的土地儲(chǔ)備量在眾多城市中排名第二，僅次于南京。不過，由于仁恒置地僅公布持股項(xiàng)目的土地儲(chǔ)備，而沒有公布具體的代建項(xiàng)目，蘇州的代建業(yè)務(wù)情況不得而知。
李明稱，仁恒置地的收縮是全面性的，“集團(tuán)也在優(yōu)化，每個(gè)部門差不多保留三四個(gè)人，但財(cái)務(wù)和融資（的員工）不會(huì)動(dòng)”。此外，他表示，仁恒置地公司內(nèi)網(wǎng)在6月7日發(fā)布了一則組織人事公告，集團(tuán)撤銷了工程技術(shù)部、客戶關(guān)系部、投資管理部，相關(guān)職能并入集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理部，集團(tuán)市場(chǎng)營(yíng)銷部、研發(fā)部則取消中心構(gòu)架，實(shí)行扁平化管理，調(diào)整原因是“根據(jù)集團(tuán)發(fā)展需求”。
李明補(bǔ)充道，在去年底，集團(tuán)還對(duì)管理層進(jìn)行了一輪降薪，“經(jīng)理級(jí)降10％，總監(jiān)級(jí)15％，總經(jīng)理級(jí)20％”。
針對(duì)諸多的傳言和說法，時(shí)代財(cái)經(jīng)向仁恒置地發(fā)去采訪提綱，但截至發(fā)稿時(shí)未獲回復(fù)。
內(nèi)部大洗牌悄然完成
在裁員之前，仁恒置地已經(jīng)開始著手調(diào)整組織構(gòu)架。根據(jù)觀點(diǎn)網(wǎng)3月2日的報(bào)道，在3月1日召開的線上投資者會(huì)議上，仁恒置地董事局創(chuàng)始人、主席兼總裁鐘聲堅(jiān)表示，仁恒置地把南京、成都和武漢公司合并到南京公司，上海公司把蘇州和杭州公司合并在一起，北方則把天津、沈陽、濟(jì)南合并成一個(gè)公司，而今年要把珠海、深圳和海口進(jìn)行合并。
“去年就開始了合并，先是北方區(qū)域和南京區(qū)域，今年是上海區(qū)域”，李明告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，2月9日，仁恒置地公司內(nèi)網(wǎng)發(fā)布了一則組織人事公告，上海區(qū)域公司自公告之日起成立，原上海公司及蘇州公司業(yè)務(wù)并入上海區(qū)域公司。蔡華亦向時(shí)代財(cái)經(jīng)確認(rèn)公告的存在。
與組織構(gòu)架調(diào)整相伴的是人事的變動(dòng)。李明提供的公告內(nèi)容顯示，調(diào)整后，鐘億嘉被任命為上海區(qū)域公司執(zhí)行董事，而阮信坤為上海區(qū)域公司總經(jīng)理，同時(shí)，原杭州事業(yè)部、錫常事業(yè)部、通鹽事業(yè)部總經(jīng)理向上海區(qū)域公司總經(jīng)理阮信坤匯報(bào)工作。
仁恒置地2021年年度報(bào)告顯示，鐘億嘉是創(chuàng)始人鐘聲堅(jiān)的兒子，在仁恒置地集團(tuán)擔(dān)任執(zhí)行董事，而阮信坤則是蘇州公司的總經(jīng)理（General Manager），同時(shí)負(fù)責(zé)蘇州、南通、太倉(cāng)、鹽城和無錫等5個(gè)城市，而在2021年，擔(dān)任上海公司總經(jīng)理一職的是周成，他同時(shí)負(fù)責(zé)杭州。
時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，2021年至2022年，仁恒置地在中國(guó)布局的城市達(dá)到20個(gè)，包括上海、南京、蘇州、杭州、南通、鹽城、太倉(cāng)、無錫、揚(yáng)州、成都、天津、唐山、濟(jì)南、沈陽、深圳、珠海、中山、海口、三亞和武漢。
發(fā)生人事變動(dòng)的不僅是上海和蘇州。在2021年，這20個(gè)城市分別由10個(gè)城市公司總經(jīng)理掌管，而仁恒置地官網(wǎng)最新的高管列表顯示，城市公司總經(jīng)理人數(shù)已縮減至3人，新設(shè)立的區(qū)域公司總經(jīng)理（Regional General Manager）崗位人數(shù)為3人，原天津、唐山和濟(jì)南公司總經(jīng)理現(xiàn)任北方區(qū)域執(zhí)行董事（Executive Director）。
根據(jù)仁恒置地官網(wǎng)，三個(gè)城市公司總經(jīng)理分別是黃中興、相輝、鄧偉文，其中，黃中興負(fù)責(zé)成都公司，相輝擔(dān)任珠海公司總經(jīng)理兼顧中山，鄧偉文負(fù)責(zé)深圳、海口和三亞；而三大區(qū)域公司分別為上海區(qū)域、南京區(qū)域和北方區(qū)域，區(qū)域公司總經(jīng)理分別是阮信坤、高勇軍和楊軍，其中，阮信坤的任職時(shí)間為2023年2月，高勇軍和楊軍均為2022年12月。
卷入口碑下滑危機(jī)
李明和蔡華均認(rèn)為仁恒置地此輪組織構(gòu)架調(diào)整和裁員的原因是公司土儲(chǔ)規(guī)模的縮減。“我們之前的土地儲(chǔ)備不夠，導(dǎo)致目前自己操盤項(xiàng)目數(shù)量較少，收益達(dá)不到預(yù)期，接了很多代建項(xiàng)目，但代建項(xiàng)目只賺取管理費(fèi)，公司不得不進(jìn)行一定程度的收縮”，李明說道。
仁恒置地在1993年進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，此前其堅(jiān)持的是慢周轉(zhuǎn)的高端地產(chǎn)開發(fā)路線，樓盤品質(zhì)頗受市場(chǎng)認(rèn)可，并在其重倉(cāng)的長(zhǎng)三角區(qū)域留下不錯(cuò)的口碑。2019年，仁恒置地走上了規(guī)模擴(kuò)張之路，這一年，仁恒置地實(shí)現(xiàn)了銷售規(guī)模的跨越，物業(yè)合約預(yù)售金額同比增長(zhǎng)116.1％至557.04億元。
根據(jù)觀點(diǎn)網(wǎng)報(bào)道，仁恒置地董事局主席鐘聲堅(jiān)在2020年8月舉行的中期業(yè)績(jī)會(huì)及投資者會(huì)上指出，過去仁恒置地雖然產(chǎn)品好，但開發(fā)節(jié)奏不快，前幾年進(jìn)行了體系建設(shè)，將產(chǎn)品線系統(tǒng)化管理，如今已達(dá)到“既好又快”。他介紹稱，仁恒置地項(xiàng)目從拿地到開工，將不會(huì)超過4至8個(gè)月，而拿地到銷售平均不會(huì)超過12個(gè)月，雖然與萬科、碧桂園仍有距離，但基本都可以12個(gè)月內(nèi)完成。
為了兼顧規(guī)模和成本，仁恒置地對(duì)拿地方式進(jìn)行了調(diào)整。在當(dāng)時(shí)，鐘聲堅(jiān)表示，未來公開市場(chǎng)的競(jìng)拍只占到土地獲取的40％，30％依靠合作，剩余30％將通過舊改來獲取。仁恒置地土儲(chǔ)列表中的待開發(fā)物業(yè)項(xiàng)目一欄顯示，2018年，仁恒置地在中國(guó)擁有21個(gè)待發(fā)展物業(yè)項(xiàng)目，16個(gè)應(yīng)占權(quán)益超過了50％，占比約為80％。此后逐漸下降，2022年，仁恒置地?fù)碛?6個(gè)待發(fā)展物業(yè)項(xiàng)目，其中僅8個(gè)應(yīng)占權(quán)益超過50％，占比跌至50％。
除了通過合作方式獲取土地，仁恒置地還在2018年參與代建項(xiàng)目，在2020年的年度報(bào)告中，仁恒置地首次公布代建業(yè)務(wù)的銷售規(guī)模。2020年至2022年，仁恒置地實(shí)現(xiàn)的物業(yè)合約預(yù)售金額分別達(dá)到899.72億元、777.13億元和776.91億元，其中，代建業(yè)務(wù)的預(yù)售金額分別達(dá)到115.17億元、181.26億元和96億元。
在調(diào)整經(jīng)營(yíng)模式之后，以品質(zhì)著稱的仁恒置地卷入口碑下滑危機(jī)，而市場(chǎng)普遍認(rèn)為，高周轉(zhuǎn)、合作和代建是根源所在。李明稱，不清楚具體項(xiàng)目維權(quán)的原因，“有些代建盤，采購(gòu)是業(yè)主方負(fù)責(zé)，我們只負(fù)責(zé)施工，品質(zhì)要材料和工藝合在一起才能有比較好的效果。據(jù)說業(yè)主方為了控制成本，采購(gòu)的材料不算最上乘的”。
仁恒置地在2022年年度報(bào)告中提到，由于市場(chǎng)的變化，仁恒置地在這一年采取了穩(wěn)健審慎的投資策略，推出小股操盤及代建模式，通過發(fā)揮仁恒品牌優(yōu)勢(shì)及提供管理輸出，加大與中國(guó)各地國(guó)企、城投及有實(shí)力民企合作。
2022年全年，仁恒置地在中國(guó)獲取了9個(gè)新項(xiàng)目，總土地投資金額達(dá)到202.35億元，但仁恒置地應(yīng)占金額僅為19.40億元，仁恒置地對(duì)9個(gè)新項(xiàng)目的權(quán)益占比介于1％至20％，其中，3個(gè)位于南京，蘇州和南通各有2個(gè)，無錫和濟(jì)南各1個(gè)。另外，仁恒置地還取得了10個(gè)以“仁恒”品牌命名的代建物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。
在3月1日召開的線上投資者會(huì)議上，仁恒置地董事局主席鐘聲堅(jiān)表示，今年不再分紅，在土儲(chǔ)戰(zhàn)略上也將更為審慎，“哪里比較安全、哪里有錢賺，我們就往哪里投資”。
標(biāo)普在3月27日發(fā)布的評(píng)級(jí)報(bào)告中指出，仁恒置地一直在通過減少土地投資和削減運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)流動(dòng)性的管理。標(biāo)普認(rèn)為仁恒置地的再融資風(fēng)險(xiǎn)可控，在2023年的流動(dòng)性緩沖可能會(huì)收縮，但流動(dòng)性預(yù)計(jì)充裕。
（文中受訪者均為化名）
本文源自：時(shí)代財(cái)經(jīng)
作者：陳澤旋
