(資料圖片)
政策面：央行強調支持剛性和改善性住房需求，多地優化住房公積金政策，連云港購買首套房公積金貸款首付比例降至20%。中央：央行：因城施策支持剛性和改善性住房需求，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，促進房地產市場平穩健康發展，加快完善住房租賃金融政策體系，推動建立房地產業發展新模式。各地：1）揚州市在市區購買改善性住房的，不再執行限購政策，其原有住房不再執行限售政策，推廣二手房按揭貸款“帶押過戶”模式；2）南陽市實施人才購房補貼、實施多子女家庭購房補貼、實施購房契稅補貼、放寬住房公積金使用條件等；3）連云港購買首套房公積金貸款首付比例降至20%，取消住房公積金貸款額度與賬戶余額掛鉤的規定，可貸額度按借款申請人及共同申請人的月平均繳存額及剩余工作月數分別計算。
基本面：本周新房及二手房市場止跌回升，各線城市成交量環比均上升。本周30大中城市商品房成交面積361萬平，環比+31.23%，環比增速較上周上升29.55pct；同比-38.98%，同比增速較上周上升8.64pct。分線城市來看，本周一、二、三線城市成交面積均環比上升。本周18城二手房成交面積134平，環比+7.2%，環比增速較上周上升19.2pct，同比-23.8%，同比增速較上周上升1.9pct。分線城市來看，本周一、二、三線城市成交面積均環比上升。
板塊行情：本周SW房地產上漲0.76%，房地產跑贏大盤1.31pct，表現強于大市。恒生地產建筑業上漲1.93%，房地產跑贏大盤1.79pct，表現強于大市。
恒生物業服務及管理上漲4.61%，恒生物業服務及管理跑贏大盤4.47pct，表現強于大市。
本周觀點：從市場銷售來看，本周新房市場成交環比上漲31%，環比回升明顯，我們認為主要受到部分房企沖刺半年度業績的影響，促銷力度加大及銷售備案增加。根據克爾瑞數據，6月TOP100房企銷售操盤金額5267億元，環比+8.5%，環比增幅處于歷年同期的最低水平；同比-28.1%，單月業績同比增速由正轉負。30個重點城市成交面積1509萬平方米，環比下降9%，同比下降25%。我們認為，6月是房企傳統的銷售沖刺時期，過去5年6月的百強房企銷售業績漲幅環比約在15%-61%之間，但本月百強房企銷售數據環比漲幅較低僅為8.5%，30城銷售面積自2-3月銷售高峰后持續走低，當前銷售復蘇趨勢有所放緩。從拿地角度來看，根據克而瑞數據，2023年上半年拿地百強房企的投資金額同比下降9%，且超五成百強房企未拿地，平均拿地強度15%。我們認為，當前房企投資信心仍然不足，在市場未明顯修復之前，典型房企的投資策略可能會更加趨同，短期內投資市場“冷熱不均、投資分化”的趨勢仍會保持。從產品成交結構來看，根據克爾瑞統計，2023年上半年三房產品成交套數占比較2022年提升0.9pct至56.7%，四房產品成交套數占比較2022年提升3.4pct至26.4%。我們認為，當前改善類產品市場成交占比逐漸提升，主要因為①改善群體為當前市場購房主力，且仍保持增長趨勢；②各地需求側政策的放松效果顯現，降低了部分群體的購房成本。若下半年市場銷售仍保持較弱的復蘇態勢，部分房企迫于回款壓力可能會再次調整項目銷售價格，疊加二手房高企的掛牌量，房價可能繼2-3月普遍提升以來再次承壓，屆時改善群體對市場的支撐作用預計將走弱，市場成交規模可能會保持低位企穩的態勢。
我們繼續看好：1）都市圈聚焦型房企：華發股份、越秀地產、濱江集團；2）全國化龍頭房企：保利發展、招商蛇口、中海地產；建議關注：華潤置地；3）抗逆性較強的標的：中國國貿；4）二手房新房聯動邏輯持續存在，二手房中介貝殼和我愛我家持續看好。
風險提示：1）房企開發資金到位速度不及預期；2）融資實質進展不及預期；3）行業回暖速度不及預期。
