消費復蘇的過程，也是新舊商業市場主體更新迭代、差異化競爭等市場洗牌的關鍵時期。2023上半年，河南商業零售企業積極尋找破局之道，在前瞻布局、項目定位、創新營銷等方面呈現一些亮點。接連不斷的動作進一步激發了市場活力，使消費需求得到釋放。本系列主題報道“2023消費提振年”今天推出第二篇，分析這些商業是如何跑贏大盤的。
①未雨綢繆，前瞻布局
2023年上半年鄭州商業市場向上走強，恢復態勢良好，在優質商業載體的加持下，不少國際大牌首進鄭州，彰顯出鄭州地方市場的消費能級和品牌吸引力。在此期間表現最突出的是丹尼斯大衛城。
作為鄭州商業頭部代表之一，2023上半年，丹尼斯大衛城業績同比2022年成長60%，同比2019年成長71%。據大衛城相關負責人介紹，這一成績的取得與近階段國際品牌的深度調整和國際重奢品牌的密集入駐密切相關。
(資料圖片)
2023上半年，LV、BURBERRY、YSL、BALENCIAGA全新調整做精品連層設計，全新入駐的DIOR、Van CleefArpels、CELINE、LoroPiana、MONCLER、CHAUMET等國際一線品牌為大衛城增添光彩。就連向來選址挑剔、開店步伐穩健的Chanel香奈兒也把華中第一店落戶于此。L2美妝新區亮相后，首進品牌Christian Louboutin、CREED、THE GINZA、CARITA、DECORTE、SkinCeuticals、VALENTINO入駐，化妝品矩陣達到48支。國際名表區匯聚了世界頂級品牌，也是目前河南最大最全的名表集結地。
作為華中市場這兩年脫穎而出的重奢商場，丹尼斯大衛城卻憑借一己之力展示了這座城市虹吸省內及周邊低線城市奢侈品消費的巨大潛力。
大衛城取得如此成就并非一蹴而就。所有“從容不迫”的背后，都有你看不到的付出與努力。
回顧過往，2003年丹尼斯從時尚百貨向精品百貨轉型時，積累了國際名品的資源。2015年大衛城的開業為更多高能級的品牌入駐鄭州創造了條件。進入2019年以后，國際奢侈品市場需求向國內市場轉移，丹尼斯敏銳地捕捉到了商機，為承接機遇，大衛城的品牌調整也悄然展開，并做出了“國際化妝品牌整體搬遷至2樓，輕奢品牌調整至樓上，二樓的珠寶區也整體搬遷至3樓”的重大舉動。
這種重奢布局為大衛城在市場競爭中贏得一席之地打下了堅實的基礎。近日，大衛城化妝品第二輪調整開啟，新進品牌也當屬國際頂流，新一輪調整將再次夯實其高端商業地位。
鄭州一位資深商業人士認為，大衛城看似前瞻性的舉動，實則有著深厚的淵源。未雨綢繆、相時而動、乘勝追擊，是大衛城在今年上半年跑贏大盤的關鍵。彼時，同行業部分商業市場主體有的在奮力摸索尋找新的出路，有的卻在為接連不斷的疫情困擾而瞻前顧后，甚至躺平，當市場機會來臨，卻無法抓住。
②定位清晰，招商精準
中國購物中心已走過黃金十年的發展道路，中心區商業逐漸飽和，區域型商業布局也已基本定型，零售行業商業形態變革日益清晰。在此背景下，清晰的定位和精準招商顯得尤為重要。
以近期開業的探十里購物中心為例，數據顯示，開業當天其招商率達到95%，入駐率達到90%。這與其清晰的定位密不可分。
當前，文化、美學、親子、女性、科技等主題已經被很多項目運用到項目身上，形成自己的標簽。作為鄭州市存量改造項目的典范，探十里購物中心結合新消費特征和區域客群特征定位“新型潮流家庭購物中心”，滿足更多家庭型消費需求，包括文化藝術的精神需求。
因此在招商方面清晰精準，幾乎滿鋪招商。在主力店的選擇上，探十里堅守潮流家庭購物中心定位，遴選了一批與項目定位高度匹配的品牌——代字行、MUJI、優衣庫、迪卡儂、盒馬鮮生、鹿島會員店等。在項目標簽上，探十里選擇將劇場演出、在地文化等文化因素作為家庭購物中心的突出特點，與其他購物中心進行了精準區分。
探十里開業期間人氣火爆
定位清晰方能招商精準高效，運營持久。但是，反觀部分商業項目，2023上半年，不論是新開商業，還是存量改造項目開業，因項目定位模糊或者差異化特征不突出而導致招商資源浪費、后期運營尾大不掉的情況，時有發生。比如客戶定位不清晰、文化特點同質化、主題特色不明顯等。
③“孤島”營銷，樣板創新
2023上半年，在市場消費復蘇的大環境下，各大商業項目加大了營銷創新力度，花樣繁多。而尤為亮眼的舉動則是鄭州銀泰，在北龍湖金融島的超高“人氣”成了現象級的存在。因人氣較旺，鄭州銀泰贏得了知名度、美譽度、關注度，人們對銀泰的關注甚至超過了銀泰商業。“官宣”牽手鄭州一年多，鄭州銀泰通過組織開展精彩紛呈的島內活動，帶來綜合“觀光”“購物”“體驗”的全新感受。
原本是一座入駐率尚未快速提高的“孤島”，公共基礎設施還在加緊建設中，鄭州銀泰還面臨著招商的重任。如何兼顧已有“島民”需求、未來招商要求，鄭州銀泰在營銷方式上進行了創新挖掘。
據記者了解，鄭州銀泰將金融島規劃方向融入運營思路，為增加環湖4個街區的連貫性，操盤團隊提出在該島橫縱軸線附近增加摩天輪、水上蹦極、中央音樂噴泉、游艇船塢等設施，還著手引入米其林&黑珍珠級別餐廳，以及時下熱門的網紅餐飲品牌；充分利用島上水、陸、植等稀有資源和異業合作，提升登島人氣，激發市場活力。比如主動打造“落日音樂會”的個性IP。
落日音樂節現場
據鄭州銀泰相關負責人介紹，目前島內人口少，對外開放的部分品牌，是為了滿足龍湖金融島游客與入駐企業的基本配套需求。為持續不斷地引流，鄭州銀泰把商業街區做成一個個網紅打卡點，以提升品牌知名度，從而帶動客流，與金融島共成長。
先存活，再圖突破。銀泰對運營金融島項目已經有了較為清晰和系統的打法。目前，北龍湖金融島商業的A區、C區和D區尚未有圍擋品牌，由此可見招商相當謹慎，同時也是銀泰金融島項目面臨的一大難題。雖然目前仍是首開區僅有部分品牌開業，或許會在下半年有更多“城市首店”“旗店店”和“概念店”引入，在沒有整體開業之前依然值得期待。
④新型商超，尊重需求
近年來，隨著消費方式和消費理念的變化，新零售模式已經成為各大商業企業發展的熱門方向。其最突出的特點就是可以滿足消費者多樣化的需求，包括喜好、情感、社交等。今年上半年在鄭州出現的新型商超，如盒馬鮮生、淘小胖精品商超、鮮風超市、利多倉等就具備了這些特征，而且備受購物中心歡迎。
比如位于洛陽的易合倉超市不僅提供高性價比的商品，還提供可供家庭互動的廚房以便烹飪；位于正弘匯的淘小胖精品超市自營比例達到七成以上，且提供就餐區和免費加工服務；盒馬鮮生則利用大數據優勢提前鎖定客群的喜好，從而靈活調整貨品，滿足其需求。
位于熙地港購物中心的鮮風超市一角
反觀一些傳統的知名連鎖商超，與十幾年前相比，無論場景上、服務上還是業態布局上，都沒有明顯變化。曾經的價格優勢、品類優勢、生鮮優勢與電商平臺超市、新興商超相比，無論是價格、服務、商品的與時俱進上，都毫無優勢可言。
總之，這些新型商超更加關注消費者的個性化需求，也方便靈活調整。而當前大型連鎖商超在管理模式、采購模式、考核模式等方面很難轉身，這種動作很難抵御大勢。
近十幾年來，百貨零售業已經歷了幾輪迭代，由傳統百貨向體驗型購物中心轉變，再向個性化、差異化具有社交、情感交互屬性的消費空間的轉變。轉變慢的購物中心，在經營上已舉步維艱。下半年，鄭州商業零售業會出現哪些發展態勢，請關注下一篇文章。
