十年前，兄弟倆就宅基地（房）互換達成口頭協(xié)議。哥哥在互換后的新宅基地上拆舊建新，建起了一棟小洋樓。弟弟沒有建新房，仍然住在原哥哥的舊房屋里。為了明晰雙方權益，雙方又簽訂一份書面互換協(xié)議。不料，多年后弟弟反悔，訴至法院，主張房地互換協(xié)議無效。法院會支持嗎？
張金（化名）和張銀（化名）為親兄弟關系，均為花都區(qū)某村村民。2013年1月，為方便生產和生活，哥哥張金和弟弟張銀經口頭協(xié)商，互相交換宅基地和房屋，即張金將自家宅基地、房屋與弟弟家宅基地、房屋互換。兄弟倆當時沒有簽訂書面協(xié)議，也沒有辦理變更登記。隨后，哥哥張金拆除了弟弟張銀原宅基地上的泥磚房，建了一層房屋。2019年又加建了兩層，變成了一棟三層小樓房。
2019年11月，弟弟宅基地（原哥哥宅基地）上的房屋被認定為危房被政府有關部門拆除。
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2021年，為了明晰雙方權益，兩兄弟補充簽訂《屋地交換協(xié)議書》，約定雙方經平等自愿協(xié)商并征得家庭所有成員同意和認可，于2013年1月無償交換屋地，交換后不得反悔，地塊由各自建屋和使用，協(xié)議下方有雙方、各自家庭成員及見證人簽名。
但書面協(xié)議簽訂后，由于兩家物質條件差距，張銀看著哥哥靚麗的小洋樓，產生了不平衡感，既后悔又不忿。
2022年初，張銀向法院提起訴訟，主張該協(xié)議書不是其真實意思表示，要求確認協(xié)議無效并返還原宅基地。
廣州市花都區(qū)人民法院一審判決：駁回張銀的全部訴訟請求。廣州市中級人民法院二審判決：駁回上訴，維持原判。
花都區(qū)人民法院經辦法官肖志強指出，在我國農村地區(qū)，村民基于生產生活便利所需，互換宅基地使用權的行為時有發(fā)生。雙方多采取簽訂互換協(xié)議，并由村委會或村民進行見證，且雙方互相交付產權證書等形式確認互換事實，相當一部分村民沒有重新向政府申請變更登記。本案涉及的主要問題就是農村宅基地使用權自愿互換后，雙方未辦理變更登記手續(xù)，此互換行為是否有效。
本案中，兩兄弟均為案涉土地所在村集體組織成員，由于宅基地可在農村集體經濟組織成員之間流轉，故該協(xié)議書并不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應為有效。雙方作為戶主自愿簽訂宅基地使用權互換合同，并由各自家庭成員及見證人簽名，足以證明該協(xié)議書為雙方真實意思表示。結合互換后雙方已將各自宅基地交付對方使用的事實，可認定雙方已實際履行了協(xié)議約定。
按照相關法律規(guī)定，宅基地使用權轉讓要進行變更登記，但是變更登記手續(xù)并不是合同生效的要件，僅是確認權利變動的手續(xù)，互換宅基地的雙方當事人應按照合同約定向政府部門履行后續(xù)登記的義務。因此，張銀主張案涉協(xié)議書無效并要求張金返還案涉宅基地缺乏事實及法律依據(jù)，法院不予支持。
宅基地是一種基本的生產、生活資料，其權屬的穩(wěn)定性、流轉的安全性，均會對社會秩序及人們的生活產生重大影響。一方面，村民依法互換宅基地及有關房屋時，應當遵循誠實信用原則，秉持誠實，恪守承諾，不能輕易“出爾反爾”。另一方面，雙方也應就約定事項達成書面協(xié)議并及時辦理宅基地變更登記，以確認權利變動，預防和減少糾紛。
文/廣州日報·新花城記者：章程 通訊員：增法宣
