近日，REITs市場大發展正收到多項政策的鼓勵。
7月24日至25日，證監會召開2023年系統年中工作座談會，提出“抓緊推動消費基礎設施等新類型公募REITs項目落地”。7月31日，國家發改委發布的《關于恢復和擴大消費措施的通知》中再次提出，完善消費基礎設施建設支持政策，支持符合條件的消費基礎設施發行不動產投資信托基金（REITs）。
早在今年3月，證監會發布《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》提出，優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。
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截止目前，多家上市公司已積極布局，百聯股份（）和天虹股份（）分別發布公告稱，擬以公司持有的購物中心等項目申報發行公募REITs項目。
目前正逢已上市公募REITs二季報披露之際，從業績上看，REITs仍然呈現板塊分化的特征。受累于業績壓力，不少產品最新股價仍然低于發行價。上市的28只REITs尚有9只“破發”。
表：公募REITs二季度業績一覽表數據來源：Wind，界面新聞整理
交通設施類REITs二季度的修復不如一季度。今年一季度，多重利好下，高速公路類REITs的業績表現明顯好于其他標的資產類別產品，交通基礎設施類REITs平均每只凈利潤為萬元。但這一趨勢在二季度并沒有延續。從營收和凈利潤等財務指標方面來看，二季度高速公路類REITs整體表現相當一般，營收和凈利潤環比近乎全部下滑。例如，浙商滬杭甬高速公路REIT和中金安徽交控REIT二季度凈利潤環比分別下降%、%。
而3只能源基礎設施類REITs當季經營情況出現好轉。二季度營收和凈利潤環比增幅最大的是鵬華深圳能源REIT，該產品當期收入約為億元、凈利潤億元，增幅分別達%、%。底層資產二季度上網電量達億千瓦時，實現環比增長 %、同比增長 %，支撐當季度發電收入同比增長%。
中航京能光伏REIT和中信建投國電投REIT均于今年上市，二季度營收分別為億元、億元，凈利潤為萬元、萬元。其中中航京能光伏REIT底層資產榆林、隨州項目結算電量達億千瓦時、億千瓦時，發電收入達億、億。
園區基礎設施類REITs二季度情況繼續分化。目前共有9只園區基礎設施類REITs，受到出租率波動影響，該類REITs內部業績分化較大。廠房類由于高出租率，使得資產表現較好，而辦公樓類延續一季度出租率不佳的情況，業績不佳。
浙商證券房地產研究團隊分析師楊凡表示，首先經濟下行導致部分租戶退租或項目出租難度加大，進而租金收入不及預期；其次產業園受政策影響較大，租金減免、資金要求等政策或加大項目運營難度；再次其他產業園產品入市或當地產業園區供應大幅增加導致市場競爭加劇。
主要倉儲物流REITs二季度營收環比上漲，而嘉實京東倉儲基礎設施REIT卻出現凈利潤環比下滑%；4只保障房類REITs營收和凈利潤基本與一季度持平，但華夏華潤有巢REIT二季度凈利潤環比下滑%；生態環保類REITs總體穩健，富國首創水務REIT營收和凈利潤環比增長幅度較大，旗下合肥、深圳兩地的工廠產能足、利用率高，報告期內污水處理服務費的回收率為100%。
針對二季報情況，中信建投證券房地產首席分析師兼建筑首席分析師竺勁建議后市重點關注四個方向：1）整租類REIT：包括嘉實京東倉儲基礎設施REIT及紅土創新鹽田港REIT，關聯方租戶所占比例較高，租戶周轉率相對較低，保證了底層項目持續穩定現金流；2）廠房類產業園REIT：包括國泰君安臨港創新產業園REIT及國泰君安東久新經濟REIT，業績兌現程度高且穩定性強；3）能源基礎設施：夏季為傳統電力需求旺季，發電量有望在二季度基礎上環比提升，高盈利性持續；4）保租房REIT：底層資產均處一線及強二線城市，旺盛的租賃需求形成強有力底部支撐，二季度的超預期表現凸顯防御性優勢。
（文章來源：界面新聞）
